¿Qué incluye un presupuesto de construcción? (guía 2026)

Un presupuesto de construcción no es "cuánto sale la obra". Es un documento contractual que responde tres preguntas: qué se hace, cuánto sale y bajo qué condiciones. Si al firmar le falta algo de esta lista, casi seguro vas a tener problemas.

Los 9 componentes obligatorios

1. Carátula y datos generales

Comitente, profesional o empresa constructora, matrícula, CUIT, ubicación de la obra, fecha de emisión y vigencia (típicamente 30 a 60 días). Sin vigencia, el número se congela para siempre y quedás atrapado por la inflación.

2. Memoria descriptiva

Qué se construye y con qué materiales. Cada terminación debe estar mencionada: "porcelanato importado 60×60 símil mármol en baño principal", no "revestimientos". Y sobre todo, las exclusiones: "no incluye amoblamiento de cocina, aire acondicionado, ni paisajismo".

3. Cómputo métrico por rubro

Todas las tareas medidas en su unidad correcta (m², m³, ml, u). 16 rubros estándar en Argentina, desde trabajos preliminares hasta limpieza final. Ver guía completa.

4. Análisis de Precios Unitarios (APU)

Por cada ítem del cómputo, desglose de material + mano de obra + equipos + subcontratos. Sin APU, cualquier discusión de "por qué sale tanto" queda en la nada.

5. Planilla de presupuesto

Cantidad × precio unitario = subtotal por rubro. Se resume el total costo directo antes de gastos e impuestos.

6. Gastos generales de obra

Obrador, movilidad, IERIC, ART, seguros, cargas sociales indirectas, dirección técnica. Típicamente 8-12% del costo directo. Si no está, el constructor lo pierde de su bolsillo.

7. Beneficio empresario

10-20% según riesgo y plazo. Es lo que gana el constructor. Si el presupuesto no lo declara, o lo escondió en los precios (mala práctica), o va a trabajar a pérdida.

8. Impuestos

IVA 21% (10,5% si es vivienda única y comitente consumidor final), ingresos brutos según jurisdicción (2-4% CABA), impuesto al cheque y sellados. En obra pública se agregan garantías bancarias.

9. Condiciones comerciales y cláusulas

• Forma de pago: anticipo, certificaciones mensuales, retenciones.
• Plazo con penalidades por mora.
• Cláusula de ajuste: CAC, dólar oficial o mix. Sin ajuste en Argentina, perdés plata sí o sí.
• Garantía de vicios ocultos (mínimo 1 año).
• Adicionales: cómo se cotizan modificaciones al alcance.

Fórmula del precio final

Precio venta = (Costo directo + GG) × (1 + Beneficio) × (1 + IVA)

Ejemplo: costo directo ARS 50M, GG 10%, beneficio 15%, IVA 21% → ARS 76.541.750.

Rubros que casi todos olvidan

• Trabajos preliminares: cerco de obra, cartel, conexiones provisorias. 2-4% del total.
• Ayuda de gremios (por ejemplo cuando el sanitarista rompe pared): 2-3%.
• Limpieza final y retiro de escombros: 1-2%.
• Seguro todo riesgo obra: 0,4-0,8% del monto.
• Ajuste de terminaciones post-mudanza (retoques, garantías).

Cómo detectar un presupuesto flojo

• Total redondeado sin desglose por rubro → sospechoso.
• Sin memoria descriptiva escrita → discusiones garantizadas.
• Sin cláusula de ajuste en Argentina → o el precio está inflado o el constructor va a perder.
• Beneficio no declarado → esconde algo, casi siempre calidad de materiales.
• Sin plazo con penalidades → obra eterna.

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